Kein Notar — und trotzdem sicher
Title Company, Title Insurance und Escrow übernehmen hier die Schutzfunktion des Notars. Wer was macht, erklären wir Schritt für Schritt.
Für deutschsprachige Kunden
Ihre deutschsprachige Maklerin in Cincinnati
In Europa geboren. In Cincinnati zuhause.
Ela Mildner-Shapiro ist in Deutschland geboren und aufgewachsen, hat dort bis zu ihrem 21. Lebensjahr gelebt und ist seit 1990 in Cincinnati zuhause. Seit 2005 begleitet sie hier Käufer und Verkäufer — auf Deutsch und Englisch. Sie kennt beide Seiten Ihres Umzugs aus eigener Erfahrung: das System, das Sie verlassen, und das, in dem Sie ankommen.
22 Jahre · $150M+ TransaktionsvolumenMBA, University of Cincinnati (Lindner College of Business)Seller Representative Specialist (SRS)Ohio-Maklerlizenz #206509Sibcy Cline, REALTORS®
Ihr System und unseres — im direkten Vergleich
Wählen Sie Ihr Land. Die Tabelle zeigt, wie der Hauskauf zuhause funktioniert — und was in Cincinnati an die Stelle jedes vertrauten Schritts tritt.
So läuft es in Deutschland
So läuft es in Cincinnati
Wer führt durch den Kauf
So läuft es in DeutschlandDer Notar — neutraler Träger eines öffentlichen Amtes — entwirft den Kaufvertrag; ohne Beurkundung ist der Kauf nicht wirksam. Der Notar veranlasst die Grundbucheintragung und informiert das Finanzamt.
So läuft es in CincinnatiEinen Notar gibt es hier nicht. Ihr eigener Buyer’s Agent führt die Transaktion — auf Grundlage einer schriftlichen Käufer-Makler-Vereinbarung, die nach Ohio-Recht (HB 466) vor der ersten Besichtigung unterzeichnet wird. Eine Title Company — kein Notar — prüft das Eigentum, versichert es (Title Insurance) und wickelt das Closing über ein Treuhandkonto (Escrow) ab. Ohio ist ein „Title-Company-State“: Ein Anwalt ist für den Abschluss nicht erforderlich. Title Insurance und Escrow übernehmen die Schutzfunktion des Notars — und ja: Die Küche ist beim Kauf dabei.
Kaufnebenkosten gesamt
So läuft es in DeutschlandDie Kaufnebenkosten summieren sich auf etwa 5,5–12,5 %: Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 % je nach Bundesland, Notar und Grundbuch ca. 1,1–2 %, dazu die Maklerprovision (≈3,57 % pro Seite, seit Dezember 2020 bei Privatkäufen hälftig geteilt).
So läuft es in CincinnatiDie Kaufnebenkosten liegen typischerweise bei 2–5 % der Darlehenssumme — aufgeschlüsselt, bevor Sie sich binden: Title Insurance des Kreditgebers ca. $300–700, die empfohlene Eigentümer-Police $400–800+, Escrow-Gebühr $350–1.000, dazu 2–6 Monate Grundsteuer und Versicherung als Vorauszahlung. Das Earnest Money (üblich 1–3 %) liegt treuhänderisch und wird beim Closing angerechnet. Unterm Strich ist das Closing hier oft günstiger als ein Kauf in Deutschland.
Zeit bis zur Schlüsselübergabe
So läuft es in DeutschlandVon der Einigung bis zum Abschluss vergehen typischerweise zwei bis fünf Monate — allein die Grundbuchumschreibung dauert 8–16 Wochen.
So läuft es in CincinnatiMit Finanzierung vergehen von der Angebotsannahme bis zur Schlüsselübergabe etwa 30–45 Tage; Barkäufe schließen in rund 7–21 Tagen.
Ihr Sicherheitsnetz
So läuft es in DeutschlandNach der Beurkundung gibt es kein Rücktrittsfenster — der 14-tägige Verbraucher-Widerruf gilt für beurkundete Immobilienkäufe nicht.
So läuft es in CincinnatiDie Inspection Contingency: Innerhalb eines vereinbarten Fensters von 7–10 Tagen untersucht ein von Ihnen beauftragter Inspektor das Haus (typisch $300–500). Danach können Sie annehmen, nachverhandeln — oder schriftlich zurücktreten und erhalten Ihr Earnest Money zurück. Objektiv betrachtet ist das amerikanische Contingency-System nachsichtiger als das deutsche.
Finanzierungssystem
So läuft es in DeutschlandZinsbindung über 5, 10, 15 oder 20 Jahre, danach Anschlussfinanzierung — das Zinsrisiko bei jeder Verlängerung tragen Sie.
So läuft es in CincinnatiDie 30-jährige Festzinshypothek gibt es als Standardprodukt nur in den USA: Der Zins vom Vertragstag gilt die vollen 30 Jahre — keine Anschlussfinanzierung, kein Zinsänderungsrisiko. Auch ohne US-Kredithistorie gibt es Wege: Foreign-National-Programme (20–40 % Eigenkapital), ITIN-Darlehen, internationale Bonitätsnachweise.
Jährliche Grundsteuer
So läuft es in DeutschlandDie Grundsteuer liegt effektiv bei grob 0,26–1 % — ein überschaubarer jährlicher Posten.
So läuft es in CincinnatiDie Property Tax ist hier ein echter jährlicher Kostenpunkt: effektiv im Ohio-Schnitt etwa 1,31–1,36 %, im Hamilton County je nach Schulbezirk rund 1,44–1,53 %. Planen Sie sie von Anfang an ein — Ela nennt Ihnen für jedes Haus die exakte Zahl. Klar gesagt: Die jährliche Property Tax in Ohio ist deutlich höher als die deutsche Grundsteuer.
Einheiten & Maße
So läuft es in DeutschlandWohnfläche in m², Energieausweis bei jeder Besichtigung — und Häuser oft ohne Küche verkauft.
So läuft es in CincinnatiGrößen werden in Square Feet angegeben — geteilt durch 10,764 ergibt m² (1.000 sq ft ≈ 92,9 m²). Daten schreiben wir auf dieser Seite aus, und Preise lassen sich über die Währungsauswahl im Menü näherungsweise in EUR/CHF anzeigen. Ein Pflicht-Energieausweis fehlt in den USA — fragen Sie Ela nach den Verbrauchsdaten. Amerikanische Küchen bleiben im Haus.
Quellen u. a.: National Association of REALTORS®, Ohio HB 466 sowie deutsche und amerikanische Finanzierungs- und Steuerreferenzen — die vollständige Liste erhalten Sie auf Anfrage von Ela. Alle Zahlen sind typische Spannen, keine Angebote; Ihre Transaktion wird individuell aufgeschlüsselt.
Was hier wirklich anders ist
Sechs Punkte vorab — den vollständigen Leitfaden finden Sie unter Haus kaufen in Cincinnati.
Finanzierung ohne Schufa
Ihre deutsche Kreditgeschichte zählt hier nicht — Foreign-National-Programme mit 20–40 % Eigenkapital, ITIN-Darlehen und internationale Bonitätsnachweise schon.
Die 30-Jahres-Festhypothek
Ein Zins, 30 Jahre, kein Anschlussrisiko — das Standardprodukt, das es so nur in Amerika gibt.
Nebenkosten: oft günstiger als in Deutschland
Typisch 2–5 % der Darlehenssumme — verglichen mit 5,5–12,5 % Kaufnebenkosten zuhause. Aufgeschlüsselt, bevor Sie unterschreiben.
In 30–45 Tagen zum Schlüssel
Was in Deutschland Monate dauert (allein das Grundbuch: 8–16 Wochen), ist hier in Wochen abgeschlossen — mit Inspektionsfenster als Sicherheitsnetz.
Property Tax — die ehrliche Zahl
Im Hamilton County effektiv rund 1,44–1,53 % pro Jahr — deutlich mehr als die deutsche Grundsteuer. Das gehört von Anfang an ins Budget.
Siehe auch: Willkommensseite auf Deutsch · Impressum · Datenschutzerklärung
Sprechen Sie mit Ela — auf Deutsch
Ein erstes Gespräch kostet nichts und verpflichtet Sie zu nichts. Videogespräche funktionieren über den Atlantik bestens: Cincinnati liegt 6 Stunden hinter Mitteleuropa — Ihr früher Abend ist hier Vormittag.
Ortszeit Cincinnati = MEZ − 6 Stunden
Ela Mildner-Shapiro
Sibcy Cline, REALTORS® · Deutsch & Englisch
Lizenziert und reguliert: Ohio Division of Real Estate, Lizenz #206509 · REALTOR®-Ethikkodex · Title Insurance bei jedem Abschluss.